Avec les difficultés économiques croissantes, les impayés de loyers d’habitation se multiplient et constituent la cause principale des mesures d'expulsion.
Le propriétaire qui est confronté à des impayés se sent souvent démuni face à la complexité de la procédure de résiliation du bail et nourrit un sentiment de frustration car il doit parallèlement continuer à payer des charges voire les échéances d’un emprunt adossé sur le loyer.
Quant au locataire, il vit dans la crainte d’une expulsion qui peut le faire basculer dans la précarité sociale si une solution alternative n’est pas mise en place.
- Comment se prémunir contre les impayés ?
Le moyen le plus fréquent est d’exiger du locataire une caution lors de la signature du bail
On ne doit pas confondre cette caution avec le dépôt de garantie d’une somme d’argent équivalent à un ou deux mois de loyer (location meublée).
La caution est donnée par une personne ou un organisme qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaut de paiement de ce dernier.
Le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés.
- Procédure préalable
- Comment réagir au premier impayé ?
Dès le 1 er impayé, il est recommandé de mettre en demeure le locataire de régulariser en informant parallèlement la caution, le cas échéant.
Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le bailleur a obligation d’informer la CAF afin qu’elle enclenche une procédure pour loyer impayé.
- Délivrance d’un commandement de payer
Si les impayés persistent, le propriétaire fait délivrer au locataire et à son garant un commandement de payer visant la clause résolutoire et précisant les sommes dues.
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette.
Si le locataire ne paie toujours pas, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail après saisine éventuelle de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCPAEX) et écoulement d’un nouveau délai de 2 mois.
- La procédure judicaire
Après épuisement des délais (4 mois minimum), le bailleur peut faire assigner le locataire devant la juridiction compétente (aujourd’hui : Juge des Contentieux et de la Protection).
Si le contrat prévoit une « clause résolutoire » le bail sera en principe résilié automatiquement par application de cette clause et l’expulsion sera ordonnée.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire et elle est soumise à l’appréciation du juge.
Dans les deux cas, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire et suspendre la résiliation automatique.
A noter qu’à compter du 1er janvier 2020, le Tribunal d’instance et le Tribunal de Grande Instance ont fusionné pour devenir le Tribunal judiciaire.
- L’expulsion
Lorsqu’elle est ordonnée, la procédure d'expulsion ne peut être mise en œuvre que par un huissier de justice car il a le monopole des mesures d’exécution.
L’huissier doit préalablement délivrer au locataire un commandement d'avoir à libérer les lieux dans un délai de deux mois, à l’issue duquel l’expulsion pourra être réalisée, le cas échéant avec le concours de la force publique.
- Attention à la « trêve cyclonique » !
Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve cyclonique qui va du 15 juillet au 30 octobre de chaque année.
Cette trêve n’a pas vocation à s’appliquer notamment pour les occupants sans droit ni titre « les squatteurs » depuis la loi Elan de novembre 2018.
En conclusion, que ce soit en qualité de propriétaire ou de locataire, les conseils d’un Avocat peuvent s’avérer nécessaires pour un accompagnement dans cette procédure longue et assez complexe.
Tania TARDEL